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【央视新闻客户端】

趋势观察

今年，由国家出台的一系列顶层设计，均透露出影响明年楼市发展的新动向。

“十四五”规划建议在“形成强大国内市场，构建新发展格局”提出，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。据住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹解读，房地产是一个城市存在和运行的载体，这是它最本质的特征，载体的发展一定依托于载体之上的那个东西，那就是二、三产业所需的厂房、办公楼、商场等和从事二、三产业的人及家庭需要，如住房、文体卫教等设施。所以中央在新格局里面提出，房地产要同实体经济均衡发展，房地产未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰。

此外，在“推进以人为核心的新型城镇化”中，“十四五”规划建议也重点提到了房地产：一是实施城市更新行动；二是坚持“房住不炒”的定位；三是有效增加保障性住房供给；四是发挥中心城市和城市群带动作用，其中特别强调了推进以县城为重要载体的城镇化建设。

值得注意的是，近期召开的中央经济工作会议对房地产行业的政策要求，在坚持“房住不炒”基调上，首次明确提出要解决好大城市住房供给不足问题，继续实施“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。

有分析认为，未来住房政策还将保持连续性、一致性、稳定性，差异化的调控思路。考虑到房地产行业占国民经济的比重大，且涉及的产业链众多，促进住房消费，引导房地产行业健康发展将为经济可持续发展提供有效支撑。预计明年房地产市场运行状况与政策导向保持一致，行业景气度保持平稳，房价涨幅总体可控。长期来看，随着住房市场向租购并举的方向发展，全国房地产市场不平衡的问题将逐步趋于合理，为释放居民消费潜力提供支持。

而12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议，透露2021年住建部将重点抓好八方面的工作，其中颇受关注的是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。

由于“城市更新”和“韧性城市”在“十四五”规划建议中均有重点提到，引发社会高度关注。按照国家要求，在城市更新方面，各地要切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。实施城市生态修复功能完善工程，提升人居环境质量。强化历史文化保护，塑造城市风貌。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区。在韧性城市建设方面，则要加快建设城市运行管理服务平台，推进城市治理“一网统管”。完善城市综合管理服务评价体系，加强城市网格化管理，推动城市管理进社区。继续深入推进美好环境与幸福生活共同缔造活动。开展市容市貌环境整治专项行动。加强城市治理中的风险防控，提升城市安全韧性。

秦虹认为，城市更新是解决城市发展过程中所出现的经济、社会、文化等一系列问题的非常重要的举措和手段。未来中国的城市更新面临着巨大的空间，主要表现在三个方面：一是城市中大量的低效经济空间有待开发和升级；二是老旧小区和基础设施改造的需求大幅度的提升；三是产业更新迭代对城市空间提出了新要求。

房地产有使用价值，其构成要素是地价、造价以及附在它上面的税费和其他费用，当然还包括地理位置等特殊因素。房子的实际价格由使用价值和实时供需矛盾所决定。这部分价格属于实体经济。当房子的价值高出使用价值，就成了虚拟经济的产物。

1、房地产如果是炒买炒卖，就不属于实体经济。如果是这样，三亚的房子最多也只能是三四千，北京二环外的房子最多也不过七八千，怎么能卖三万四万甚至七万八万呢?所以现在的房子已经远离了居住功能，变成了一种投资品，它的价值已不再是使用价值而成了投资价值。所以房地产也就成了虚拟经济的产物。

2、房子如果只是用来住的，房地产自身需要砖瓦沙石，就是实体经济，如果是用做炒作的，就是虚拟经济了。

房子是用来住的，它的价值就是使用价值，其构成要素是地价、造价以及附在它上面的税费和其他费用，当然还包括地理位置等特殊因素。房子的价格应该由其使用价值和当时的供需矛盾所决定。这样的房地产价格体系应该属于实体经济的范畴。

3、房地产成了虚拟经济，那么投资房地产就成了高风险的行业。它的资产价格是虚拟的，是有溢价的，如果溢价严重就成了泡沫，三千元的房子可以卖两万，同样它也可能只卖得起三千甚至二千八。

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

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